Sécuriser l’achat immobilier des concubins face à la séparation et au décès
L’achat d’un logement par des concubins relève du régime de l’indivision. L’acte notarié fixe la quote-part détenue par chacun. Cette organisation peut néanmoins engendrer d’importantes difficultés lors d’une séparation ou d’un décès lorsque ses conséquences n’ont pas été préalablement envisagées.
Une répartition des droits conforme au financement de chaque concubin
Dans le cadre d’une acquisition immobilière en indivision, chaque concubin détient la fraction du bien indiquée dans l’acte d’achat. En l’absence de répartition expressément mentionnée, les acquéreurs sont présumés propriétaires chacun pour moitié.
Les quotes-parts retenues doivent correspondre aux contributions effectivement supportées. Lorsque l’un des concubins finance une somme supérieure à la part qui lui est attribuée, cet écart est susceptible de faire naître une créance contre son partenaire ou contre l’indivision.
Si l’un des concubins rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt excédant celle prévue par le plan de financement, il pourra réclamer une créance contre l’indivision lors du partage ou de la séparation. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
Le partage du logement et l’indemnité d’occupation après la séparation
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique autorisant l’un d’eux à conserver prioritairement le logement.
Chaque indivisaire peut donc solliciter le partage à tout moment. Faute d’accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti entre les propriétaires proportionnellement à leurs droits respectifs.
Lorsque l’un des anciens concubins occupe seul le logement après la rupture, il peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.
La liquidation de l’indivision devient enfin particulièrement délicate lorsque les contributions financières réelles diffèrent des quotes-parts inscrites dans l’acte d’acquisition.
L’absence de droits successoraux du concubin survivant
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire décédé.
Sans disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci deviennent alors indivisaires avec le survivant, notamment lorsqu’il s’agit des enfants du défunt, et chacun peut demander le partage du logement.
Un testament peut contribuer à protéger le survivant. Cette solution demeure toutefois limitée par la fiscalité applicable entre concubins, les transmissions étant taxées à 60 %.
L’anticipation des conséquences patrimoniales de l’acquisition
L’indivision constitue une modalité simple et couramment utilisée par les couples non mariés. Elle suppose cependant d’examiner en amont le financement du logement ainsi que les effets patrimoniaux d’une rupture ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, d’anticiper les difficultés futures et, le cas échéant, d’envisager la conclusion d’un PACS, après présentation des différences entre les modes d’organisation de la vie commune et de leurs conséquences patrimoniales.
Historique
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